Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten en zijn hierdoor gevoelig voor prijsontwikkelingen. Voor het bepalen van de indices maakt de gemeente gebruik van externe bronnen.
In onderstaande tabel zijn de voor de actualisatie gehanteerde indices opgenomen voor 2026 en verder. Hierbij wordt een inschatting gemaakt voor de indexen voor de komende 3 jaar. Jaarlijks worden deze indices herzien. Door de huidige geopolitieke spanningen is er onzekerheid, wat invloed kan hebben op de marktontwikkelingen.
Index | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 e.v. |
|---|---|---|---|---|
CPI | 2,1% | 2,2% | 2,3% | 2,0% |
GWW | 2,8% | 2,5% | 2,5% | 2,0% |
Wonen vrij | 5,0% | 3,5% | 3,0% | 2,0% |
Wonen sociaal | 2,0% | 2,0% | 2,0% | 2,0% |
Commercieel | 1,5% | 1,8% | 2,0% | 2,0% |
Plankosten | 4,0% | 3,5% | 2,8% | 2,0% |
Rente | 0,25% | 0,25% | 0,5% | 1,0% |
Discontovoet | 2,0% | 2,0% | 2,0% | 2,0% |
Landelijke ontwikkeling CPI
De CPI (consumentenprijsindex) geeft inzicht in de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen. Het is een belangrijke indicator om inflatie te volgen en koopkracht te beoordelen. Veel contracten kennen een bepaling dat deze jaarlijks met deze index worden aangepast. Om die reden wordt deze index voor veel posten binnen een grondexploitatie gebruikt. Op basis van de huidige beschikbare informatie is de verwachting dat de index tussen 2026 en 2030 gematigd zal stijgen. Dit in afwijking van eerdere verwachtingen.
GWW
Deze index wordt vooral gebruikt voor de kosten die samenhangen met het bouw- en woonrijpmaken van het project. Deze index is gestabiliseerd op een normaal niveau. Dit na een enorme stijging in voorgaande jaren. Richting de toekomst wordt verwacht dat deze zich redelijk stabiel ontwikkeld op een niveau dat iets boven de CPI ligt.
Woningprijzen
Wonen-vrij wordt gehanteerd voor die woningtypen die niet vallen onder wonen-sociaal. De vraag naar woningen blijft onverminderd groot terwijl de productie achterblijft. Dit maakt dat de prijzen van woningen nog steeds stijgen. Binnen de randstad zien we dat stijging van de woningprijzen wat achterblijft omdat er veel uitpondprojecten op de markt komen en de stijging van grondgebonden woningen groter is dan bij de appartementen. Gezien het feit dat in Den Haag voornamelijk appartementen gerealiseerd worden en veel in erfpacht wordt uitgegeven, is de inschatting dat de ontwikkeling van de grondprijzen minder fors zal zijn dan de gemiddelde verwachtingen op landelijk niveau. Ten opzichte van de cijfers van vorig jaar is de verwachting over 2026 in positieve zin bijgesteld en voor de daaropvolgende jaren in negatieve zin bijgesteld.
Wonen-sociaal betreft woningen die worden gerealiseerd binnen de gereguleerde huurmarkt en de categorie koop-goedkoop. Volgens recente verwachtingen zal deze categorie minder sterk in waarde stijgen dan wonen-vrij. Dit komt doordat marktwerking maar beperkt wordt meegenomen in de waardering, terwijl de stijgende bouwkosten wel volledig moeten worden verwerkt.
Ten opzichte van vorig jaar ligt het percentage voor de verwachte grondprijzen wonen-sociaal iets hoger, wat een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie.
Voor wonen-vrij en wonen-sociaal geldt dat in een aantal grondexploitaties geen splitsing is gemaakt van deze categorieën en er een gemiddeld project-specifiek percentage wordt gebruikt, vaak de cpi.
Commercieel
De index voor commercieel heeft betrekking op een veelheid van mogelijke opbrengsten. Onder deze noemer worden bedrijfskavels, kantoren en winkels gevat. Op het moment dat er binnen een grondexploitatie sprake is van een specifieke categorie kan van dit percentage afgeweken worden en zal dit nader onderbouwd worden. Gemiddeld gezien wordt richting de toekomst verwacht dat de grondprijzen zullen stijgen tussen gemiddeld de 1,5% en 2,5% voor de toplocaties.
Ten opzichte van vorig jaar is de marktverwachting in positieve zin bijgesteld, wat een gunstig effect heeft op het resultaat van de grondexploitaties.
Plankosten
Plankosten zijn de kosten voor de ambtelijke inzet die de gemeente maakt voor het begeleiden en realiseren van het project waarop de grondexploitatie betrekking heeft. Door cao‑afspraken lag het percentage voor 2025 aanzienlijk hoger. Voor 2026 wordt een stijging van 4,1% voor de gehele economie geraamd, waarbij de verwachting is dat deze voor de overheid iets lager zal uitvallen. Voor de komende jaren wordt ervan uitgegaan dat de index zich boven de inflatie zal blijven ontwikkelen. Dit hangt samen met de toenemende complexiteit van projecten én de structurele stijging van de loonkosten binnen de overheid.
Discontovoet
De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige kasstromen contant worden gemaakt naar de waarde per 1 januari 2026. Deze disconteringsvoet wordt vastgesteld door de commissie BBV en bedraagt landelijk 2%. De commissie adviseert daarnaast om voor 2029 en verder eveneens uit te gaan van een disconteringsvoet van 2%. Dit percentage is gebaseerd op het langjarige inflatiestreefcijfer van de ECB, dat eveneens 2% bedraagt.
Rente
De rente heeft betrekking op de interne rente die een grondexploitatieproject verschuldigd is over de boekwaarde per 1 januari van het betreffende jaar. De berekeningswijze van de rente is vastgelegd in het BBV. Voor 2026 is het rentepercentage bepaald op 0,25%. Deze rente wordt in juni 2026 extern bepaald en vastgesteld en hierdoor is voorzichtigheidshalve met 0,5% gerekend. De verwachting is dat ditzelfde percentage ook voor in 2027 van toepassing zal zijn (bron: DMC-RAC).
Gezien het huidige lage renteniveau wordt vanuit het voorzichtigheidsprincipe voor de verdere toekomst uitgegaan van een stijging geleidelijke stijging naar 1% op de lange termijn.