Onderhoud kapitaalgoederen

 Vastgoed

Beleidskader
De gemeente is verantwoordelijk voor het optimaal inzetten van haar vastgoed ter uitvoering van bestuurlijk vastgestelde doelen. De gemeente draagt zorg voor efficiënte en gemeentebrede beleidsvorming op het gebied van ontwikkeling en realisatie, beheer en inzet van het gemeentelijk vastgoed. Het planmatig laten uitvoeren van eigenaarsonderhoud is hier een belangrijk onderdeel van. Het streven is om aan alle panden onderhoud uit te voeren conform een éénduidige systematiek. Daarbij wordt in principe een strikte scheiding tussen het eigenaarsonderhoud en het huurdersonderhoud (gebruikersonderhoud) gemaakt, conform de huurovereenkomst. De gemeente is op basis hiervan uitsluitend verantwoordelijk voor het laten uitvoeren en bekostigen van het eigenaarsonderhoud. Daar waar de gemeente zelf ook gebruiker is, geldt uiteraard dat de gemeente ook het gebruikersonderhoud verzorgt.

De gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt onderhouden conform de methodiek van conditie gestuurd onderhoud (NEN2767). In deze systematiek wordt gekeken naar de staat van de afzonderlijke bouwelementen. Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteitsscore aangegeven van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht).

In december 2025 is de Nota Vastgoed 2025 (RIS 322370) door de gemeenteraad aangenomen. Daarin is opgenomen dat het streven is om voor panden die structureel onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de conditiescore minimaal op niveau 3 (redelijk) te krijgen en/of te houden en per bouwelement in te grijpen wanneer conditie 4 (matig) of lager wordt geconstateerd. Per pand kan er afhankelijk van het toekomstperspectief, locatie en representativiteit op bouwdeelniveau gedifferentieerd worden in het kwaliteitsniveau van onderhoud. De duurzame meerjarige onderhoudsplannen (DMOP’s) worden per object periodiek (om de 5 jaar) geactualiseerd. De NEN2767 is een methode om de conditie van bouw- en installatie-elementen te bepalen en geen budgetteringsmethode. Een minimale conditieniveau 3 is een algemeen gangbare onderhoudsstrategie en is in de praktijk een economisch optimum.

Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjarige onderhoudsplanning opgesteld. Deze worden om de vier jaar geactualiseerd. De planning fluctueert van jaar tot jaar en wijkt daarom af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is en wel muteert met de begrotingsindex.

De begroting komt voort uit de periodiek geactualiseerde onderhoudsplannen. In de praktijk kan het gerealiseerde bedrag afwijken van wat er opgenomen is in de begroting. Het streven is primair onderhoud effectief uit te voeren waarbij de onderhoudsconditie, het gebruik (veilig en gezond) van het vastgoed gewaarborgd is. Dit kan betekenen dat door interne of externe factoren afgeweken wordt van de voor dat jaar begrote werkzaamheden. Interne factoren betreffen de werkverdeling/capaciteit en de controle op noodzaak tot uitvoering op basis van conditie en functioneren van bouw- of installatiedelen. Externe factoren hebben betrekking op afstemming met de bedrijfsvoering van het betreffende pand, calamiteiten, en marktomstandigheden. Toch is het secundaire streven om in de realisatie aansluiting te vinden bij de begroting. Daartoe wordt bij het opstellen van de begroting zorgvuldig gekeken naar haalbaarheid van uitvoering in het komende begrotingsjaar. In de loop van het jaar kan het voorkomen dat afwegingen in het primaire doel leiden tot verklaarbare afwijkingen ten opzichte van het secundaire doel.

Beheer en onderhoud ambtelijke huisvesting
Voor de  panden voor de ambtelijke huisvesting wordt een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMOP) opgesteld conform de uitgangspunten in de volgende paragraaf.

Verduurzaming Meerjarige Onderhoudsplannen
Al sinds 2012 (vastgelegd in de onderhoudsplannen sinds 2016) worden bij reguliere onderhoudswerkzaamheden te allen tijde drie maatregelen getroffen:

• na-isolatie daken bij vervanging dakbedekking;
• voor enkel of standaard dubbel glas, HR++-glas plaatsen;
• bij vervangen aardgasketel kiezen we indien mogelijk voor een hybride verwarming.

De combinatie van deze maatregelen met het onderhoud maakt het Meerjarige Onderhoudsplan duurzaam (D-MJOP). Verduurzamen volgens deze route is eindig. Gebouwen met enkel glas komen we bijvoorbeeld zelden nog tegen. Verdere verduurzaming en tenslotte ook de energietransitie voeren we vervolgens projectmatig uit, niet meer betaald vanuit het onderhoud maar vanuit diverse investeringsbronnen. We hebben wel de sterke voorkeur om te plannen rond natuurlijke vervangingsmomenten of de combinatie met andere (geplande) werkzaamheden aan het gebouw. Deze methode van ‘werk met werk combineren’ of ‘koppelkansen pakken’ bespaart capaciteit, uitvoeringskosten en overlast. De koppeling met het onderhoud blijft van groot belang. Dit proces is verder omschreven in de Portefeuilleroutekaart voor verduurzaming (RIS321314). Voor de komende jaren zal hier nader invulling aan gegeven worden binnen de kaders van het coalitieakkoord.

Begroting 2027-2030
Door het gemeentelijk vastgoed als één complex te beschouwen, kunnen schaal- en efficiencyvoordelen behaald worden. Om de systematiek goed te laten functioneren is één (gemaximeerde) gemeentebrede reserve onderhoud vastgoed beschikbaar waarmee de fluctuaties die optreden in de onderhoudsuitgaven kunnen worden opgevangen.

De huidige DMOP vertaalt zich naar onderstaande financiële planning en dekking:

 
Naast vele kleine onderhoudswerkzaamheden staan in 2027 ook de volgende omvangrijke onderhoudswerkzaamheden op de planning:

• Anna van Hannoverstraat 6 (Opvanglokatie): Regulier onderhoud en kleine verbouwingen € 1,2 mln.;
• Binckhorstlaan 249 - 251 (Fokker Terminal): Onderhoud  daken, gevels en installatie in combinatie met verduurzaming € 1,2 mln.;
• Fruitweg 17 (Ambtelijke huisvesting): Onderhoudscontracten € 0,3 mln.
• Genemuidenstraat 208 - 210 (Bedrijfsverzamelgebouw): Gedeeltelijk vervangen van de gevelkozijnen € 1,4 mln.;
• Herman Costerstraat 520 (Marktkramen Haagse Markt): Vervangen van de motoren van de rolluiken van de kramen € 0,3 mln.;
• Kalvermarkt 53 (Forum gebouw): Onderhoudscontracten € 0,2 mln.;
• Kerketuinenweg 24 (Ambtelijke huisvesting): Schilderen buitenzijde en onderhoudscontracten € 0,4 mln.;
• Leyweg 813 (Stadsdeelkantoor Escamp): Vervanging van de installaties en onderhoudscontracten € 1,5 mln.;
• Loudonstraat 95 (Stadsdeelkantoor Haagse Hout): Onderhoudscontracten, reviseren lift, BMI vervanging € 0,3 mln.;
• Parallelweg 225 (Haags Openbaar Vervoer Museum): Gevelrenovatie € 0,5 mln.
• Saturnusstraat 60 (Bedrijfsverzamelgebouw Caballerofabriek): Vervangen LBK in combinatie met verduurzaming € 0,8 mln.;
• Slachthuisplein 25 (Stadsdeelkantoor Laak): Verduurzaming, mogelijk wordt dit doorgeschoven naar 2028 op verzoek van gebruiker € 0,6 mln.;
• Soestdijksekade 345 (Musicon): Vervangen gevelkozijnen € 0,5 mln.;
• Spui 70 (Stadhuis): Onderhoudscontracten, glas kopgevel, alle laagspanningsverdeel inrichtingen, roltrappen reviseren, GOI vervanging € 7,3 mln.;
• Spuiplein 150 (Amare): Onderhoudscontracten € 1,7 mln.;
• Stadhouderslaan 37 (Museon): Vervangen diverse installatie onderdelen € 0,3 mln.;
• Steenhouwersgaarde 1 (Opvanglokatie): Regulier onderhoud en kleine aanpassingen € 0,4 mln.;
• Wassenaarseweg 220 (Opvanglokatie): Regulier onderhoud en kleine aanpassingen € 0,3 mln.;
• Wassenaarseweg 76 (Opvanglokatie): Regulier onderhoud en kleine aanpassingen € 0,3 mln.;
• Zandvoortselaan 146 (Opvanglokatie): Onderhoud gevels, daken en installaties € 0,6 mln.

Voor een drietal onderdelen van de vastgoedportefeuilles is dekking voor onderhoud anders geregeld: onderwijspanden, panden voor stedelijke ontwikkeling en onderhoud van opvang locaties voor Oekraïense vluchtelingen. Het onderhoud van de onderwijspanden die in gemeentelijke eigendom zijn en fungeren als wissellocatie, wordt gefinancierd uit het Onderwijshuisvestingsplan dat jaarlijks wordt vastgesteld door de Raad. Het onderwijshuisvestingsplan voor 2027 zal pas eind 2026 worden voorgelegd aan de Raad. Verder bezit de gemeente strategisch vastgoed. De kosten van het tijdelijk beheer van dit vastgoed worden verrekend met de Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling (incidentele middelen). Het onderhoud van opvang locaties voor Oekraïense vluchtelingen worden bekostigd door het Rijk.

De bovenstaande onderhoudsplanning zal komende jaren nog worden bijgesteld. In de huidige situatie wordt er bij de inspecties beoordeeld op de onderdelen onderhoud en energie waarbij de beoordeling op onderhoud leidend is en energie volgt. Als gevolg van de duurzaamheidsopgave zal bij de toekomstige inspecties meer worden gekeken naar de energie score. Hierdoor zal een verschuiving in de onderhoudsplanning over de jaarschijven gaan plaatsvinden. De onderhoudsplanningen worden daarbij gesynchroniseerd met de planning van de verduurzamingsopgave voor het gemeentelijke vastgoed.

Stand reserve
Op basis van de meerjaren onderhoudsplanning blijft de onderhoudsreserve de komende jaren van toereikende omvang. De onderhoudsbegroting geeft een op conditie gestuurde systematiek een goede richtlijn voor financiële uitgaven en daarmee een geprognosticeerde aanvulling of onttrekking van de reserve. Het is een bekend verschijnsel dat deze toe- en afneemt over langere periodes. De scope van de begroting gaat niet verder dan 5 jaar terwijl onderhoud aan panden begroot wordt voor de gehele levensduur van de panden. De stand van de reserve loopt op naar € 16,4 mln. in 2030.

Er zijn echter factoren die van invloed zijn op de daadwerkelijke uitgaven. Denk daarbij met name aan de hoge inflatie als gevolge van geopolitieke en macro-economische ontwikkelingen, problemen op de arbeidsmarkten en soms moeizame levering van goederen. Deze factoren kunnen een effect beide kanten op hebben. Ook is het een gegeven dat we voor uitdagingen staan m.b.t. verduurzaming. De gemeente Den Haag is niet de enige opdrachtgever die panden aan het verduurzamen is waardoor er druk ontstaat op de capaciteit van adviseurs en beschikbaarheid van installatieonderdelen en materialen. De capaciteit met betrekking tot uitvoering door externe partijen staat ook onder druk o.a. door krapte in de arbeidsmarkt. Al deze factoren hebben een prijsopdrijvend effect waardoor de raming over de komende jaren wellicht nog wel hoger uit komt te vallen waardoor de reserve nauwlettend wordt gemonitord op voldoende omvang. Naar verwachting zal de reserve na 2030 meer onder druk komen te staan.

Raming Reserve Onderhoud:      

Calamiteitenonderhoud
Naast planmatig groot onderhoud kan niet-gepland onderhoud uitgevoerd worden als gevolg van externe factoren zoals het weer. Het kan voorkomen dat er sprake is van een calamiteit van dusdanige omvang dat er maatregelen dienen te worden getroffen om de continuïteit van het functioneren van het pand te kunnen borgen. Afhankelijk van de omvang wordt dit opgevangen in de reserve onderhoud of binnen het betreffende beleidsprogramma worden gedekt.